4月,圣马特奥县超过旧金山成为湾区房价最高的县

经济直话直说

执行概要:

  • 今年4月,湾区的房价中值同比上涨了15%,达到98万美元。
  • 圣马特奥现在是湾区最贵的县,房价中值为147万美元。
  • 在硅谷,中位房价自2017年4月以来继续增长20%以上。
  • 销售活动也有所增加,与去年4月相比,销售额增加了5%,主要是由于阿拉米达、圣克拉拉和旧金山县的销售活动增加。
  • 虽然较低价格的库存与去年相比继续下降,但100万美元以上的库存最终停止了年度下降

旧金山湾区令人难以置信的强劲春季购房季在4月份延续了势头,房价中值再次跃升至98万美元,同比上涨15%。圣克拉拉县的房价继续以最快的速度上涨,年增长率为29%,紧随其后的是圣马特奥县、阿拉米达县和旧金山县。圣马特奥现在是湾区最贵的县,房价中值——包括独栋住宅和共管公寓——达到147万美元。图1列出了旧金山湾区各县4月份的房价中位数。

图1:湾区县4月销售价格中位数

4月,圣马特奥县超过旧金山成为湾区房价最高的县

资料来源:Terradatum, Inc.来自当地MLSes提供的数据,2018年5月7日

为了更好地了解哪些社区的房价中值增长最快,表1根据房价增长率对40个旧金山湾区城市进行了排名(仅包括2018年至少售出20套住房的城市)。表1还总结了今年以高于要价的价格售出的房屋的份额。圣马特奥县(San Mateo County)一些房价中值涨幅最高的社区也普遍有九成的房屋溢价出售。

表1:今年到目前为止,湾区社区房价变化中值和房屋销售超过要价的百分比

4月,圣马特奥县超过旧金山成为湾区房价最高的县

资料来源:Terradatum, Inc.来自当地MLSes提供的数据,2018年5月7日

虽然到目前为止,2018年的大部分时间里房价都在快速上涨,但住房销售与去年相比却很疲软。然而,与去年4月相比,房屋销售活动加速,湾区的整体销售增长了5%。这一增长是由阿拉米达县10%的增长推动的。圣克拉拉和旧金山县紧随其后,分别增长了7%,占总销售额的大部分。索诺马是湾区唯一一个销售额比去年4月下降了3%的县。

随着4月份销售活动的回升,今年迄今的总体销量与去年完全相同。销售活动的增加是由高价房屋推动的,尤其是那些价格在200万至300万美元之间的房屋。与去年4月相比,这一价格区间的销量增长了35%,与2017年前四个月相比,销量增长了43%。图2根据价格范围总结了今年以来房屋销售活动的变化。旧金山湾区(Bay Area)的高价房屋销量普遍上升,除了纳帕(Napa)和马林(Marin)县一些售价超过300万美元的房屋销量放缓。

图2:今年以来湾区县和价格范围的销售活动变化

4月,圣马特奥县超过旧金山成为湾区房价最高的县

资料来源:Terradatum, Inc.来自当地MLSes提供的数据,2018年5月7日

此外,其他指标也表明,住房市场活动在4月份有所升温。房屋销售平均持续11天。此外,售价高于要价的房屋比例创下新高,75%的房屋需要溢价。旧金山的房价涨幅最大,从67%升至73%,而纳帕和索诺马县的房价涨幅略有放缓。然而,即使旧金山房价上涨,请记住,这可能是由于房地产专业人士改变了定价策略。不过,售价高于要价的房屋获得的溢价也较3月小幅上升,在旧金山平均为19%。总体而言,湾区的保费平均为13%,高于3月份的12%和去年4月份的9%。

最后,虽然4月通常是房屋购买季节的开始,更多的房屋进入市场,但供应继续呈现低于去年的趋势。总体而言,库存较去年4月水平低10%,拖累因素是库存低于100万美元。不过,各地区情况有所改善,与去年同期相比,新上市公司数量有所增加。圣马特奥县和马林县的新上市公司数量激增,分别增长了18%和15%。圣马特奥县18%的增长也是最大的水平增长,有106家新上市公司。房价上涨的原因是价格在200万美元到300万美元之间的房屋,比去年4月上涨了124%。阿拉米达县、康特拉科斯塔县和纳帕县的新屋售价也高于300万美元,翻了一番,尽管这类房屋在这些县的总销量中只占很小的份额。

不幸的是,即使有一些地方的供应有所改善,月总库存仍在逐年下降。然而,随着旧金山湾区(Bay Area)部分地区新挂牌房屋数量的增加,售价在100万美元以上的房屋库存出现了一些回升,与去年4月相比,可供选择的房产略有增加。图3总结了按价格范围计算的库存年同比变化。红线上方的线条表明当前库存水平高于2017年同期。

综上所述,春季房地产季开局强劲,低库存水平仍是潜在购房者的最大障碍。然而,随着房价持续创历史新高,激烈的竞争又开始,购房者可能很快就会再次感到疲惫,不愿继续前进。

图3:按价格范围划分的旧金山湾区的年同比库存变化。

4月,圣马特奥县超过旧金山成为湾区房价最高的县

塞尔玛·赫普是太平洋联盟的首席经济学家和商业情报副总裁。她之前的职位包括Trulia的首席经济学家,加州房地产经纪人协会的高级经济学家,以及全国房地产经纪人协会的公共政策和住房所有权经济学家和经理。她拥有纽约州立大学布法罗分校的经济学硕士学位,以及马里兰大学的城市与区域规划与设计博士学位。

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