Compass北加州季度报告:2018年第四季度

与2017年同期相比,Compass运营的北加州地区的大部分房屋价格在2018年第四季度的涨幅较为温和,只有太浩湖地区的独栋住宅出现了两位数的涨幅。康特拉科斯塔县和旧金山的独栋住宅价格保持不变,而索诺马县和索诺马谷的房价则出现了年度贬值。其他地区的房价同比涨幅为个位数。

下面,太平洋联盟首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)简要介绍了Compass公司北加利福尼亚各地区第四季度的房地产活动。随附的链接指向每个地区的完整报告,您可以在其中访问最新的区域和社区特定市场数据和统计数据,以帮助您做出更好、更明智的购房或销售决策。

康特拉科斯塔县

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

康特拉科斯塔县2018年的房地产市场活动总体上比前一年略有改善,尽管该地区以及整个海湾地区的第四季度销售情况令人失望。房价低于300万美元的房屋销售速度尤其缓慢,而房价超过300万美元的房屋销售活动继续稳步增长,与去年第四季度相比几乎翻了一番。

与此同时,延续了15个多月的库存下降趋势终于在第四季度扭转,除了价格在200万美元至300万美元之间的房屋外,大多数价格区间都出现了10%以上的增长。与去年相比,价格在100万美元至200万美元之间的购房者的选择增加幅度最大。

尽管库存增加,但买家在去年第四季度后退了一步,与过去相比,参与竞购战或支付高于要价的价格的可能性大大降低。买家的不情愿导致房价进一步下跌,三成房屋的售价低于要价,高于去年的两成。销售价格中值与2017年第四季度持平。

期待:随着近几周抵押贷款利率相对更优惠,库存增加、竞争减少可能会吸引一些买家重返市场。尽管如此,负担能力挑战依然存在,对房地产市场走向的担忧也依然存在,这两方面都阻碍了潜在买家。

点击这里阅读2018年第四季度康特拉科斯塔县房地产报告全文。


东湾

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

东湾与前一年相比,中国2018年的房地产市场活动总体略有增长,与去年相比,最后一个季度的销售速度有所放缓。尽管如此,尽管整体销售呈下降趋势,但售价在100万美元至200万美元之间的房屋销售保持了2017年的势头,而所有其他海湾地区的房价都出现了下降。

与2017年第四季度相比,东湾的库存也有所改善,但主要用于价格低于200万美元的房屋。高价库存继续低于去年的水平。

尽管有更多的待售房屋,但买家的疲劳感逐渐显现,他们明显更不愿意参与竞购战,导致售价高于要价的房屋数量减少。因此,卖家更有可能降低要价,有十分之三的房屋以折扣价出售,而去年这一比例仅为十分之一。房价中值增长压力有所缓解,回到正常水平。

期待:东湾受益于交通便利和就业机会,该地区房价在100万美元至200万美元之间的房屋销量稳定,反映出该地区的相对购买力。不过,今年下半年抵押贷款利率的大幅上升,以及市场的不确定性,可能会继续令买家谨慎。

点击这里阅读完整的2018年第四季度东湾房地产报告。


马林县

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

而2018年住宅销售活动在马林县总体上保持了稳定的势头,销售速度在第四季度有所放缓,大多数价格区间的交易量低于去年同期。然而,价格在200万美元到300万美元之间的房屋销售与去年第四季度相比稳步增长。

与此同时,待售房屋库存在经历了一年半的年度下降后,终于在今年下半年稳步增长。住房供应增长的大部分是价格低于200万美元的住房,尽管价格区间的上升也表明情况有所改善。

然而,由于不确定的政治和经济事件、金融市场波动以及对贸易战的担忧,买家的担忧加剧。买家参与竞购战的可能性要小得多——尤其是那些价格更合理的住房——与去年第四季度相比,他们支付的溢价也略低。更多的卖家以低于要价的价格出售房屋,尽管降价比去年更常见,但与旧金山湾区的其他房产市场相比,马林县的卖家在这方面表现相对较好。因此,人民币的升值逆转了2018年早些时候的快速增长,年底时房价中值比2017年高出9%。

期待:虽然2018年初抵押贷款利率的跃升和上述不确定性抑制了一些买家,但最近几周显示出了有利的趋势,这可能有助于恢复信心。

点击这里阅读马林县2018年第四季度房地产报告全文。


中半岛

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

2018年对全球买家和卖家来说都是一个疯狂的年份中半岛.尽管今年伊始买家竞争激烈,房价快速上涨,库存严重不足,但第四季度的特点是这些趋势出现了逆转,销售活动较去年同期放缓,尤其是价格低于200万美元的房屋。总体而言,2018年的销售额比2017年略有上升,超过200万美元的活动推动了大部分增长。

该地区房屋库存也显示出同比稳定增长——主要是价格低于300万美元的房屋,而高价房屋的库存趋势低于去年第四季度。

2018年伊始热情高涨的买家情绪在年中发生了变化,导致更多的降价和更长时间的上市,尤其是在上个季度。买家也不太愿意参与竞购战,有五成房屋的售价高于去年的七成。因此,今年上半年的物价上涨率中值为两位数的情况在第四季度恢复正常,回到了长期平均水平。

期待:随着近几周抵押贷款利率相对有利,库存增加而买家竞争减少可能会吸引一些购房者回到市场。尽管如此,购买力方面的挑战依然存在,买家也担心住房市场的走向,这可能会限制2019年的活动。

点击这里阅读2018年第四季度中半岛房地产报告全文。


纳帕县

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

虽然纳帕县2018年住房市场活动较2017年有所改善,第四季度销售较去年同期放缓。然而,整体活动减少的主要原因是价格在100万美元至200万美元之间的房屋销量明显减少,而价格较低的房屋销量降幅相对较小,而价格在200万美元以上的房屋销量稳步增长。纳帕县第四季度的销售额下降幅度比湾区其他地区要小。

第四季度库存有所改善,此前一段较长的时期内,待售房屋数量没有逐年增加。尽管库存在各个价格区间普遍增长,但价格在200万至300万美元之间的房屋供应量继续呈下降趋势。售价高于300万美元的待售房屋数量的增长相对高于海湾地区的其他地区。

然而,这个季度的特点是买家不情愿,购物者不太愿意参与竞价大战。与去年同期相比,售价高于要价的房屋减少了,尤其是价格低于200万美元的房屋。因此,卖家也更有可能以低于原价的价格出售房屋。

期待:典型的季节性条件,加上更多的市场不确定性,可能会阻碍第一季度的房屋销售。然而,需求应该保持稳定,因为纳帕县的相对负担能力使其对湾区买家具有吸引力,而最近抵押贷款利率的下降也可能有助于提振利率。

点击这里阅读完整的2018年第四季度纳帕县房地产报告。


旧金山

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

虽然旧金山2018年全年保持了住房市场的势头,与2017年相比,单户住宅和公寓的销售总额增长了9%,第四季度的活动同比放缓。销售放缓在各个价格区间都很普遍,但售价超过300万美元的房屋除外,该价格继续高于去年。

与此同时,湾区的库存改善在旧金山也很明显,与2017年第四季度相比,有更多的独栋住宅和共管公寓出售。

与湾区其他地方相比,购房者仍然更为热情,单户住宅和公寓都获得了溢价。在旧金山,超过一半的房屋售价高于要价,单户住宅平均售价为12%的保费,公寓出售的保费为5%。

即便如此,更多的卖家降低了初始要价,导致打折出售的房屋数量从去年的12%增加到第四季度的20%。不过,旧金山在海湾地区的降价幅度比其他地区要低。

期待:旧金山的购房者依然意志坚定,不顾金融市场的波动和其他不确定性。随着最近抵押贷款利率和股票表现的改善,购房者应该会在2019年初继续稳步前进。

点击这里阅读完整的Q4 2018旧金山单户住宅房地产报告。

点击这里阅读完整的Q4 2018旧金山公寓房地产报告。


硅谷

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

与其他湾区地区类似,硅谷去年第四季度,美国房地产市场的房屋销售量较去年同期有所下降。所有价格区间的销售活动均呈一致下降趋势。与此同时,虽然有部分地区的房屋库存持续下降,但圣克拉拉和圣马特奥县的待售房屋数量增长相对较大,而湾区其他地区的待售房屋数量增长相对较大,尽管大部分增长发生在圣克拉拉县南部和较低价格的房屋。

尽管如此,硅谷买家进入2018年的热情在第四季度有所减弱,因为买家开始感到疲乏,这导致了竞价战和中位价格以两位数的百分比增长。买家参与竞价战的可能性明显降低,以溢价出售的房屋比例下降了一半。此外,卖家更有可能降低要价,尤其是在拥有更多经济适用房的地区。买家和卖家之间的再平衡导致了房价中值增长的正常化,这又回到了历史平均水平,表明买家和卖家之间的平衡在不断向前发展。

期待:尽管人们担心金融和政治的不确定性,但买卖双方之间的平衡改善以及价格增长放缓应有助于吸引潜在买家。此外,抵押贷款利率的提高和持续稳定的就业增长应该是下一季度需求的坚实驱动力。

点击此处阅读2018年第四季度的完整信息硅谷房地产报告。


索诺玛县

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

2018年索诺玛县反映了重建精神,而第四季度住房市场活动也受到了与湾区其他地区类似的买家担忧的影响。与2017年第四季度相比,第四季度的销售活动有所下降,其中价格在300万美元以上和100万至200万美元之间的房屋下降最为明显。价格在200万美元至300万美元之间的房屋销售趋势高于去年。

此外,第四季度库存继续攀升,价格低于100万美元的房屋涨幅最大。然而,尽管有更多价格合理的存货可供选择,但买家仍持观望态度,对年初价格的快速增长感到厌倦。2017年10月野火发生后,竞购战立即消退,卖家更有可能以更低的价格出售房屋,尤其是价格更实惠的房屋,折价出售的比例大幅上升,从去年第四季度的15%跃升至今年的45%。

由于买家和卖家之间的重新平衡,中位销售价格较去年最后一个季度略有下降,尽管2018年的总体中位价格仍比2017年高7%。

期待:重建工作将继续推动索诺马县的住房市场,尽管更多的库存和较少的市场竞争将帮助那些一直在等待的潜在买家。

点击这里阅读索诺马县2018年第四季度房地产报告全文。


索诺玛谷

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

第四季度住房市场活跃索诺玛谷与去年同期相比,今年年底的情况有所放缓——很像旧金山湾区的其他地区,所有价格范围的房屋销量都有所下降。销售活动放缓反映了整个亚洲地区的类似情绪,主要是对金融不确定性和抵押贷款利率上升的担忧。

然而,与索诺玛县或其他海湾地区的其他地区不同,索诺玛谷在第四季度没有出现库存增加,延续了逐年下降的趋势。

在今年早些时候的价格强劲增长之后,买家开始感到厌倦,购物者不太可能参与竞标。因此,卖家更倾向于降低最初的要价,导致第四季度房价中值低于去年同期。不过,2018年的总体房价中值仍高于2017年的水平。

期待:索诺玛河谷仍然是一个有利的市场为主要购房者和第二购房者,因为它接近旧金山和其他海湾地区就业中心。较高的抵押贷款利率可能会影响中位价格,但值得注意的是,许多索诺玛谷豪华住宅销售都是现金交易,这对该细分市场来说是个好兆头。库存不足和消费者信心不稳仍然是整个市场面临的挑战。

点击这里阅读索诺玛谷2018年第四季度房地产报告全文。


太浩湖/特鲁基

Compass北加州季度报告:2018年第四季度

与湾区非常相似,美国第四季度的房屋销售活动太浩湖与去年同期相比,该地区经济放缓。售价低于100万美元的房屋销售活动下降幅度是售价高于100万美元的房屋销售活动下降幅度的两倍,这可能是因为售价较低的房屋的买家对2018年下半年抵押贷款利率的上升更为敏感。

然而,与旧金山湾区的趋势不同,太浩湖的住房市场也继续出现库存下降。随着库存的减少,独栋住宅的销售价格中值比2017年第四季度上涨了12%,而共管公寓的价格则略有下降。

不过,随着对金融和经济不确定性以及政治问题等外部因素的担忧在第四季度加剧,买家的确表现出了一些克制。

期待:2019年的活动将在很大程度上反映该地区其他地方的消费者情绪,买家可能需要更长的时间才能达成共识。然而,最近几周抵押贷款利率的下降可能有助于缓解购房者的犹豫。

点击这里阅读2018年第四季度塔霍湖/特拉基独栋住宅房地产报告。

点击这里阅读2018年第4季度塔霍湖/特鲁基公寓房地产报告全文。

编者按:本报告反映了该公司前身为太平洋联盟(Pacific Union)运营的北加利福尼亚地区。

(宣传照片由雅各布·艾略特提供)

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